Даже небольшой рост уровня вакантных складских площадей повлиял на поведение арендаторов: теперь они тратят до 3-4 месяцев на подбор подходящего объекта вместо привычных 1-2 месяцев.
За первые семь месяцев 2025 года средний срок заключения сделки по аренде складских помещений в России увеличился в четыре раза – с 22 дней до примерно трех месяцев, что подтверждается данными операторов и грузовладельцев. Если ранее конкуренция за ограниченное число объектов была высокой, то сейчас арендаторы получили возможность более тщательно сравнивать предложения. Это уже привело к снижению арендных ставок: в Санкт-Петербурге цены на склады класса А снизились на 2%, а в Москве к концу года ожидается снижение до 3,7%.
Одной из причин удлинения сроков сделок является рост количества свободных складских площадей. В Московском регионе доля вакантных объектов увеличилась с 1,29% в сентябре 2024-го до 2,7% в марте 2025-го. В Петербурге и Ленобласти показатель вырос вдвое – до 4,2%. Несмотря на появление свободных площадей, их объем пока не критичен: сделки продолжают заключаться, особенно в Москве, где спрос остается высоким. Однако даже незначительный рост вакантности уже влияет на поведение арендаторов: теперь они тратят больше времени – до 3-4 месяцев – на выбор подходящего варианта вместо прежних 1-2.
Цены на аренду также начали корректироваться. В Петербурге ставка за квадратный метр склада класса А снизилась до примерно 10 тысяч рублей (по системе triple net), а в Москве к концу года ожидается снижение до около 12 тысяч рублей за квадратный метр. Рынок становится более зрелым: компании все тщательнее подходят к выбору решений, полностью соответствующих их бизнес-стратегиям. Процесс подбора объектов удлинился, особенно для мультитемпературных складов, где техническая проверка инженерных систем добавляет еще 10-20 дней.
Еще одним фактором является увеличение времени переговоров. Бизнес стал более подробно анализировать условия и риски, что замедляет процесс принятия решений. В результате спрос со стороны крупных арендаторов – таких как федеральные сети, маркетплейсы и логистические операторы – снизился и выровнял баланс между предложением и спросом.
Общая активность покупателей снижается. Это связывают с замедлением экономического роста, дорогими кредитами и пересмотром планов развития компаний. Особенно заметно снижение активности у маркетплейсов и торговых сетей, которые ранее активно арендовали площади по модели build-to-suit. В настоящее время этот сегмент находится в состоянии паузы, за исключением Wildberries: компания резко увеличила арендные площади в Москве (от 20 до 50 тысяч кв. м) и Петербурге (24 тысячи кв. м класса А), поскольку приостановила собственное строительство.
Также наблюдается рост числа отказов от сделок: компании рассматривают несколько вариантов и нередко выбирают другие объекты или отказываются от первоначальных планов из-за нежелания снижать цены у арендодателей или из-за ожидания дальнейшего снижения ставок.
На фоне этого растет спрос на услуги третьих логистических операторов (3PL). Грузовладельцы все чаще предпочитают аутсорсинг для минимизации долгосрочных обязательств. По данным ПЭК, спрос на комплексную складскую логистику с марта по май 2025 года вырос примерно на 12% по сравнению с прошлым годом. Тарифы на хранение у операторов зачастую ниже рыночных цен: например, в Москве стоимость составляет около 10-11 тысяч рублей за кв.м против рыночных примерно 12 450 рублей.
Прогнозы аналитиков показывают, что до конца 2025 года уровень вакантности продолжит расти, а объем сделок – замедлится. В Москве планируется ввод около 2,1 миллиона кв.м новых складских площадей (итоговая площадь достигнет рекордных примерно 2,6 миллиона кв.м), а в Петербурге и Ленобласти – около 850–1100 тысяч кв.м., что увеличит предложение примерно на 12%. Средние ставки по аренде складов класса А могут снизиться примерно на 13%, достигнув уровня середины прошлого года – около 10 800 рублей за кв.м.
Ключевым фактором восстановления спроса может стать снижение ключевой ставки ЦБ РФ – это может стимулировать рынок на дополнительные 10-20%. Однако дешевое кредитование одновременно может привести к быстрому насыщению рынка и замедлению оборачиваемости товаров на складах из-за роста запасов при высоких затратах.